פנה אלינו

האם בכל בניין ניתן לבצע תמ"א 38?

תמ"א 38 היא תכנית מוכרת מאוד בקרב אנשים העוסקים בתחום הנדל"ן וגם בקרב הציבור הרחב. במסגרת תכנית זו ניתן לחזק בניינים המתאימים לכך בצורה ניכרת ולהכין אותם לקראת רעידת אדמה אפשרית. "על הדרך", דיירי הדירות בבניין מקבלים גם בניין משודרג (עם חניות ומעלית למשל), הגדלת הדירה (באמצעות מרפסת שמש, ממ"ד ועוד) או את כל אלה גם יחד. היזם לעומת זאת מקבל אחוזי בנייה בבניין, ובמילים אחרות - כולם מרוויחים! אך האם כל בניין מתאים לתכנית זו? התשובה לכך היא -ממש לא. בכתבה זו ננסה לענות על השאלה המסקרנת - אילו בניינים מתאימים להשתתפות בתמ"א 38?

אילו בניינים מתאימים לתכנית?

החוק קובע בבירור כי יש בניינים מסוימים מאוד, אשר מגיעות להם זכויות מיוחדות במקרה של ביצוע תמ"א 38. החוק קובע כי ניתן לקבל זכויות בנייה למבנים שההיתר לבנייתם ניתן לפני הראשון בינואר, 1980, ורק אם גובה הבניינים הוא מעל 2 קומות. כלומר, אם אתם גרים בבניין של יותר משתי קומות שהיתר הבנייה שלו ניתן לפני 1.1.80, דעו כי אתם גרים בבניין שמתאים לתמ"א 38. כמובן שכדאי מאוד שהבניין יהיה במצב כזה שישתלם לבצע בו את התכנית. בניין שיש בו מעלית, חניות לדיירים, מרפסות וממ"דים ושמצבו חזק ויציב, אין צורך בתמ"א 38 עבורו. אך בניינים רעועים, או כאלה שאינם יציבים מספיק, כדאי מאוד לחזק אותם במסגרת התכנית (ואז יקבלו הדיירים גם את שאר ההטבות). ומה במקרה של מבנים הזקוקים לחיזוק שקיבלו היתרי בנייה לאחר שנת 1980? במקרים הללו, הוועדה המקומית (של הרשות המקומית אשר בשטחה נמצא הבניין), רשאית לתת היתר בניה לביצוע התכנית על פי שיקול דעתה, אך מבנים אלה לא תמיד יוכלו לקבל את תוספות הבנייה הכלולות בתכנית ולכן ברוב המקרים, פרויקטים של תמ"א 38 במבנים חדשים יחסית לא יהיו כדאיים וכלכליים.

מדוע רק בניינים שקיבלו היתר לפני 1980 זכאים להטבות?

חשוב להדגיש כי המטרה המרכזית של תמ"א 38 היא חיזוק מבנים לקראת רעידות אדמה, ולכן זהו הקריטריון המרכזי. כל נושא אחר (כגון הוספת חניות, מעלית והגדלת שטח הדירה למשל), הוא נושא נלווה בלבד שמגיע כחלק מהתכנית, אך אינו העניין המרכזי. יש לציין כי התקן הישראלי לעמידות מבנים ברעידות אדמה נכנס לתוקפו באמצע שנות השבעים של המאה הקודמת ולאחריו המבנים נבנו בהתאם לתקן המחמיר ולכן בניינים אלה מוכנים לרעידת אדמה. על פי ההערכות של מחוקקי החוק, בניינים שנבנו החל משנות השמונים, נבנו בצורה נכונה על פי התקנים המחמירים, ולכן המדינה לא צריכה לתת להם הטבות ותמריצים על מנת שיבצעו בהם תמ"א 38. מבנים אלה אינם בסיכון ובוודאי לעומת המבנים שנבנו לפני כניסת התקנים המחמירים לתוקפן. לכן, החוק הדן בתמ"א 38, מעניק את כל התמריצים, ההטבות וזכויות הבניה רק למבנים שבאמת זקוקים לכך (כלומר מבנים של מעל 2 קומות שנבנו לפני 1980). דיירים הגרים בכל מבנה אחר (נמוך משתי קומות או שנבנה לאחר 1980), יכולים לבקש חיזוק אך לא יזכו לרוב בתמריצים ובהטבות.

תמ"א 38 כהזדמנות נדל"נית.

שינויי חוק תמ"א 38 הכניסו לשוק הנדל"ן ענף חדש להשקעה של יזמים. בדומה להשקעה ברכישת קרקע חקלאית, המחייבת בדיקת כדאיות הכוללת בחינת היבטים כגון: מיקום הקרקע, זמן הפשרתה, מי הם הבעלים, מסים שחייבים לשלם (מס שבח, היטל השבחה, ועוד ועוד) גם היזמים הנכנסים לפרוייקט תמ"א 38, או אנשים המעוניינים לרכוש דירה בבניין המיועד לביצוע פרוייקט תמ"א 38 – צריכים לבצע בדיקות כדאיות על מנת לוודא שהבניין אכן עומד בסטנדרטים שמחייב החוק. קיימים כללים ברורים לגבי המבנים הזכאים להטבות במסגרת תמ"א 38, ואלה גם בדרך כלל המבנים המתאימים לתכנית. כמובן שיש לבדוק כל מקרה לגופו, ואם הבניין שלכם נמצא במצב גרוע ולא עומד בכללים, ניתן לבקש דיון מיוחד לגביו. אך חשוב לזכור כי ברוב המקרים, התכנית תשתלם מבחינה כלכלית, רק למבנים העומדים בכללים הרשמיים שקבעה המדינה.

המידע באדיבות אקו סיטי